在南京的老百姓里流传着这样一个的传说：装修队伍去银城开发的小区，拆改费用要高于其他小区，只因银城的房子建筑质量更高。作为南京本土最早的一批房企之一，这家成立于上世纪末的地产公司打造了一大批南京人耳熟能详的住宅项目，西堤国际、宝船听涛、银城东苑等住宅项目等都是家喻户晓的标杆楼盘。然而，早在十多年前就曾是南京市场头部房企的银城地产虽有口皆碑，但在经历了一系列的管理体制跟不上，多米诺骨牌效应导致后面的产品定位、拿地决策、投资等重大失误后，依旧只是个深耕南京的地方小房企。年5月，银城地产创始人黄清平曾一度高喊走出去和要做大，称其当年就要冲刺亿元销售规模，未来四五年内站稳亿元。两年过去了，亿的目标不仅没有达到，亿更是遥遥无期，没有“赢”的银城地产未来似乎更难了。01疫情之下，房地产市场经历了风雨飘摇、几近停摆的一季度，又在二季度涅槃重生、乘风破浪。多数企业都是“大象慢跑”，银城地产却跑出了自己的“兔子速度”。年8月21日，在港交所上市18个月的银城国际（下称“银城地产”）上半年业绩出炉。当期公司实现营业收入45.54亿元，同比增长21.8%；净利润约为3亿元，同比增长.7%；归母净利润为1.03亿元，同比增长.4%。五分之一的营业收入增速、五倍的净利润增速、千倍的归母净利润增速，因受疫情影响，多数房地产公司上半年几乎“颗粒无收”，即便是推出“VR看房”的恒大形势不容乐观，为什么单单这家来自地方的小房企却在疫情肆虐的上半年增长不俗？果然，当把时间线拉长，这一增长幅度背后透露出一个非常现实的问题——大幅增长是因为去年同期基数太低。全年净利润3.65亿元，归母净利润约1.6亿元。单上半年而言，公司净利润只有万元，归母净利润也只有.8万元。①也就是说，正是在这样一个“低”基础上，银城地产今年同期才能实现了同比.4%的增长。而实际上，银城地产的年，无论是公司上半年还是全年的净利润、归母净利润相较于往年同期，都是近三年的最差成绩。颇为尴尬的是，年是银行地产上市之年，上市首年的业绩就并不理想也暴露出了另一个问题——自己开发的楼盘赚钱少；与别人联营合营的楼盘赚钱更少。02一块地变成一个小区，关系到建筑、家居、家电、商业等一大生态的闭环。在房地产圈，多数房地产公司会选择建筑承包商、材料供应地板商、物业等进行强强联合，但是一家房地产公司找另一家房地产公司，这种与同行合作的情况其实并不多见，银城却是这种模式的先行者。就在银城发布中报的前一天，银城国际还宣布与融创签约合作，共同开发位于无锡泰山路的一宗3万平方米的商住用地。作为一家地方小上市房企，在房地产这样一个“大鱼吃小鱼，小鱼没虾米”既艰难又充分竞争的市场中，银城地产在项目开发上开拓出了两种方式：一是自己开发项目（控股），二是与别人联营合营开发项目。可惜的是，这种“方法”的弊端也显而易见。根据数据显示，截至年6月底，银城共拥有46个项目，其中30个项目为银城附属公司开发，另16个项目为联营、合营公司开发。因为高达六成的少数股东占比，后者要拿走了大部分的利润。以今年上半年为例，在3个多亿的净利润里，归母净利润只占到三份之一，少数股东拿到的回报已经超过了银城；而在联营合营问题上，今年上半年项目贡献的利润也仅仅是万。②既然合作开发模式摊薄利润，为什么银城地产在弊端逐渐显现之下却头也不回呢？原因很简单，没钱。年3月6日，银城国际成功在香港主板上市当年，就募资到了约7.7亿港元的资金。仅过了一年时间，银城国际再发公告，拟发行总额为1亿美元的优先票据，但年利率却高达12.5%。在业内人士看来，融资成本总体在7%-8%左右才是正常。12.5%的高利率，其已经反映了市场对于银城地产的态度。作为南京本土知名房企，银城地产此前一直以产品质量高在地方闻名，为何拿不到钱呢？——问题业绩指标代表过往，土地储备状况与资金成本却能窥见公司后续发展的情况。尽管公司土地储备均位于长三角地区，但在整个年，银城地产总计只拿了10块地，占地面积78.72万平方米，估计总建筑面积.86万平方米。无论从城市能级还是面积来看，银城的土地储备情况都不算理想。在房地产调控政策仍未看到转变的年，所有中小型房企都是勒紧裤带过冬，银城也没有例外。03作为当年赴港上市规模最小的内地房企，银城地产上市首日即破发，港股投资者对其一直反映平淡，股民的忧虑是有原因的。年，房企大洗牌正在冲击南京房地产市场，为了赶上规模发展末班车，南京的另一本土房企弘阳仅花了8个月时间就快速实现了赴港上市。此时，银城地产的创始人黄清平显然坐不住了。他坐不住的原因很简单，黄清平在南京地产界绝对是引领者，被业内称为“南京李嘉诚”，他必然不能忍受其他一众南京的本土房企先一步登陆资本市场。于是，很快银城开始有了动作。当年6月25日，银城地产更名为银城国际，正式向港交所递交招股书，开启IPO进程。这不是银城第一次谋求对接资本市场了，银城在8年前后就计划过上市和向外拓展规模，结果遭遇政策调控，并随后迎来了艰难时刻。经过几年的喘息和调整，银城才在大本营南京重新站稳脚跟。银城地产的前身可以追溯到年8月，刚刚20岁出头的黄清平从南京金陵职业大学（现为金陵科技学院）工民建专业毕业。几年后，已经是鼓楼区房地产开发工委党支部书记的他拉着马保华（此时在南京市鼓楼区城建局）、谢晨光（现为南京建工集团有限公司）、吴伟（南京市第一建筑工程公司）这三个来自同一个学校同一个专业的同学，成立了银城地产。1年12月，银城由国有企业改制为民营企业，一度做到南京房地产行业的龙头企业。在外来房企的冲击下，诸如通宇、金浦、翠屏等一众本土房企在土拍市场逐渐销声匿迹，银城成了寥寥无几能够继续积极拿地的南京房企之一。然而，在“同学会”的带领下，脱胎换骨后的银城高光也只停留在了地方。根据克尔瑞《年度中国房地产企业销售金额TOP》榜单，银城以28.8亿排在了位。而在大本营南京，尽管银城的口碑影响力还在，但也跌出了销售排行榜前20名。现在的南京市场，万科、保利、绿地、新城、恒大、荣盛等外来房企占据了绝对的主导地位。③根据克而瑞南京发布年8月房企南京销售排行榜Top20中，仅在销售面积的一栏中排到了15名，其他权益榜、流量榜、销售金额榜无一上榜。银城在公开场合不只一次表达“深挖熟悉的长三角市场”的执念，可问题在于，不在全国布局中激进不代表着不在长三角流域翻船。“聚焦一域”的银城国际，其中53.2%的土储都在南京。异地拓展对于银城这样的小型房企来说并不容易，更不必说是受限于现金流的桎梏。在区域内的土拍市场上，常常可以看到该公司活跃的身影；而如今，它也伸展出了收并购的触角，试图通过“捡漏”降低成本，但是目前破产项目能带来多少收益还未知。不可否认，摆在银城面前的是重重困难，急需公司上下同心协力，尴尬的是根据银城国际财报，年执行董事薪酬逾1万元，总裁、执行董事薪资高达万元。④或许这也可以解释为什么颇有声誉的银城上市却不受投资者待见。无论从过往业绩还是土储规模来看，负债率和财务风险“齐飞”的银城在楼市调控大背景下，想要“突破南京”，至少要让市场看到其更多努力。*图片来源网络，资料来源备注：①：东风财富网，《直击半年报

银城国际控股年上半年营业收入45.54亿元同比增长21.79%》，年8月21日。②：飞鱼财经，《半年业绩观察丨银城地产：剥开业绩大增“假象”，为啥都在给别人“挣钱”？》，年9月10日。③：界面新闻，《高负债压顶南京本土房企银城冲击IPO》，年9月19日。④：北京时间财经，《“南京李嘉诚”失灵？银城国际半年收益增%归母净利却减97%》，年8月21日。